Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có thắc mắc mong được giải đáp như sau: Tôi được môi giới để mua đất phân lô, bán nền tại một dự án BĐS gần nhà. Tôi có đọc báo và thấy nhiều thông tin về đất phân lô bán nền, những rủi ro khi mua đất phân lô bán nền, nhưng tôi vẫn chưa hiểu rõ về các vấn đề về nó. Xin Luật sư giải đáp cho tôi một số vấn đề sau đây:
1. Đất phân lô bán nền là đất gì? Điều kiện gì để đất này được bán?
2. Nếu như tự ý phân lô, bán nền thì sẽ bị xử phạt hành chính bao nhiêu tiền?
Đất phân lô bán nền là gì? Điều kiện mua bán đất phân lô bán nền
Đất phân lô bán nền là thuật ngữ được dùng trong các hoạt động mua bán BĐS và nó cũng chưa được định nghĩa trong một văn bản pháp luật cụ thể nào. Việc phân lô đất để bán về bản chất chính là việc tách thửa đất đã được giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Nhưng trên thực tế, phân lô bán nền hay bán đất nền dự án người ta hiểu là việc chia tách thửa đất của một chủ đầu tư nào đó thành các lô đất, nền đất nhỏ hơn để chuyển nhượng cho khách hàng mua nó, khi đảm bảo đủ các điều kiện (xây dựng xong kết cấu hạ tầng,…) mà không phải là chỉ chung cho các trường hợp tách thửa của người đang sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức kinh tế,…) theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán và chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán/bán kết hợp cho thuê sẽ chỉ được thực hiện khi đảm bảo được điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Một là, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng (kết cấu hạ tầng cơ bản) trước khi chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền
– Những hạng mục phải hoàn thiện: công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã phê duyệt
– Phải đảm bảo kết nối thuận tiện với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Hai là, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai dự án mình đầu tư: Tiền sử dụng đất, chi phí thuê đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan.
Ba là, điều kiện về khu vực, loại đô thị được phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền:
– Là dự án xây dựng nhà để bán hoặc bán kết hợp cho thuê
– Khu vực phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; những nơi có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu trung tâm và công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền của các tuyến đường cấp khu vực trở lên và tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Bốn là, một số điều kiện khác về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển kinh doanh BĐS và nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
Một số lưu ý thêm:
– Khách hàng/bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xây dựng nhà ở theo như giấy phép xây dựng đã được cơ quan chức năng cấp, ngoài ra cũng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế của đô thị đã được phê duyệt (theo khoản 4 Điều 41 Nghị định 43/20214/NĐ-CP)
– Việc mua đất phân lô, bán nền tchính là việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Vì thế, hồ sơ pháp lý để chứng minh cho tài sản này được phép giao dịch cũng phải được chủ đầu tư dự án đáp ứng theo đúng quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, gồm:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng), hồ sơ dự án BĐS, bản vẽ thi công đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt
+ Giấy phép xây dựng dành cho trường hợp phải có Giấy phép xây dựng
+ Giấy tờ về việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp dùng để ở (BĐS hình thành trong tương lai) thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng tòa nhà đó
+ Các văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (thường sẽ là Sở xây dựng) nơi có dự án BĐS đó, về việc chấp thuận cho phép bán tài sản BĐS hình thành trong tương lai.
– Hợp đồng mua bán đất phân lô, bán nền phải được công chứng (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)
Kết luận: Chủ đầu tư dự án chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nếu như đảm bảo các điều kiện vừa nêu trên.
Tự phân lô bán nền bị phạt bao nhiêu tiền?
Hiện nay, nhiều trường hợp người sử dụng đất đã tự ý phân lô, tách thửa để bán trong khi không tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đất đai.
Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không đủ điều kiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt như sau:
– Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không có đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật, thì mức phạt sẽ áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
+ Nếu đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt từ 20 triệu đến 50 triệu
+ Nếu đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt từ 50 triệu đến 100 triệu
+ Nếu đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt từ 100 triệu đến 200 triệu
+ Nếu đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt từ 200 triệu đến 500 triệu
– Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong khi không đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định pháp luật thì các mức phạt áp dụng như sau:
+ Dưới 0,5 ha: Phạt 50 triệu đến 100 triệu
+ Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt 100 triệu đến 200 triệu
+ Từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt 200 triệu đến 500 triệu
+ Từ 03 ha trở lên: Phạt 500 triệu đến 01 tỉ
Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không đủ điều kiện theo quy định pháp luật bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP như sau:
“Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;
b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);
c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);
d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.”
Hành vi vi phạm ngoài việc bị áp dụng hình phạt về tài chính thì có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như nhadatst.vn đã nêu trên, với một số trường hợp (hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, không xác định được đối người vi phạm,…) thì không ban hành quyết định xử phạt nhưng sẽ ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (theo khoản 2 Điều 28 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012).
Kết luận: Tùy thuộc vào diện tích đã vi phạm mà mức xử phạt sẽ khác nhau.
LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI
Để được hỗ trợ tư vấn thủ tục pháp lý, Xem nhà trực tiếp miễn phí 100% phí dịch vụ.
Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ sau:
Địa chỉ: Số 192 Phạm Đức Sơn, Phường 16 Quận 8
Cam kết phục vụ tận tình, chuyên nghiệp, giải quyết mọi vấn đề cho bạn!!!!
Bài viết liên quan: