Mua BĐS ven sông: lợi nhuận tốt nhưng cần lưu ý nhiều yếu tố -

Giới đầu tư BĐS thường có câu “đầu tư BĐS view sông thì không sợ lỗ”. Tuy nhiên trên thực tế, không phải sản phẩm nào có lợi thế view sông đều chắc chắn mang lại lợi nhuận lâu dài.

Giá BĐS ven sông có thể tăng 25-30%/năm

Nguồn cung khan hiếm, môi trường sống chất lượng là nguyên nhân chính khiến BĐS ven sông có biên độ tăng giá và thanh khoản thuộc Top đầu thị trường. Ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam nhận định, BĐS ven sông có không gian thoáng đãng, không khí trong lành, trong quan niệm của nhiều người, nước còn là yếu tố mang lại tài lộc và may mắn. Vì vậy nên dự án ven sông thường được định giá cao hơn khoảng từ 15-30% so với các dự án khác ở cùng phân khúc. Giá thứ cấp cũng tăng mạnh hơn các loại hình khác nhưng nhu cầu mua vẫn luôn rất lớn.

Còn theo Bà Hương Nguyễn, TGĐ Đại Phúc Land, BĐS ven sông được người ở thực và giới đầu tư đánh giá cao vì vừa là không gian sống trong lành thoáng đãng, vừa giàu tiềm năng sinh lời. Dòng sản phẩm này có mặt bằng giá cao hơn 30-50% so với loại hình BĐS khác, biên độ tăng giá mỗi năm có thể lên đến 25-30% và thanh khoản rất tốt.

Thực tế thị trường cũng cho thấy, các dự án BĐS sở hữu ưu thế ven sông luôn có giá rất cao, biên độ tăng thứ cấp mạnh và được săn đón. Chẳng hạn 39 căn biệt thự 3 mặt giáp sông tại KĐT Mizuki Park (Bình Chánh) của Nam Long Group dù có giá bán từ 40-120 tỷ đồng/căn nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ giao dịch cao, nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Các sản phẩm căn hộ, nhà phố tại KĐT này khi mở bán đều có thanh khoản đạt 80-90%, giá thứ cấp tăng từ 25-40%.

Tương tự, các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas nằm trong KĐT Van Phuc City (Thủ Đức) có giá mỗi căn từ 59-160 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, các sản phẩm view sông đều có thanh khoản tốt. Trước đó, tại quận 2 cũ, Trung Thủy Group công bố giá bán dự án biệt thự ven sông Lancaster Eden ở mức trên dưới 100 tỷ đồng/căn và hiện đã không còn nguồn hàng sơ cấp.

Tại tỉnh lân cận TP.HCM, nhà phố, biệt thự ven sông cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Trong đó có những căn biệt thự tại các khu đô thị giá lên đến triệu đô, thậm chí cả 100 tỷ đồng/căn. Chẳng hạn tại KĐT Waterpoint quy mô 355 ha (Long An), giá chào bán các biệt thự ven sông The Aqua là từ 23 tỷ đồng/căn, mức giá chưa từng có tại thị trường này nhưng vẫn có tỷ lệ tiêu thụ cao. Hay, tại KĐT Aqua City (Đồng Nai) của Novaland, giá nhà phố, biệt thự ven sông lên đến 50-100 tỷ đồng/căn, vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Cùng khu vực, giá mỗi căn nhà phố, biệt thự dự án Swan Bay cũng từ 50-70 tỷ đồng/căn, tăng trung bình trên dưới 25%/năm.

Xem them: bán nhà mặt tiền Tân Phú

Chọn hàng ra sao để đảm bảo sinh lời?

Thời gian qua, khi BĐS ven sông TP.HCM khan hiếm, làn sóng săn đất đổ mạnh về các thị trường tỉnh như Đồng Nai, Long An, Lâm Đồng, Dak Nông, Cần Thơ, Tiền Giang… nhiều dự án, khu đất nông nghiệp ven sông, hồ được rao bán tràn lan, môi giới thi nhau tâng bốc, đẩy giá loại BĐS này tăng chóng mặt. Sau những cơn sốt đất, không ít nhà đầu tư chôn vốn, thua lỗ không ra được hàng do đánh giá sai nhu cầu thị trường.

Tiềm năng của BĐS ven hồ, ven sông không thể phủ nhận, nhưng theo chuyên gia, không phải cứ nhà đất ven sông là đảm bảo sinh lợi tốt, thanh khoản cao. Bà Trang Bùi, TGĐ Cushman&Wakefield Việt Nam chia sẻ, hậu Covid-19, nhu cầu sống khỏe được đề cao, nhiều người không tiếc tiền mua BĐS ven sông làm ngôi nhà thứ 2. Với loại hình này, vì tính chất khan hiếm nên biên độ tăng giá rất cao, dẫn đến cầu luôn lớn hơn cung.

Nhưng xu hướng mua hiện nay chủ yếu phục vụ nhu cầu để ở, vậy nên chỉ những BĐS thuộc dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, giao thông kết nối thuận tiện, môi trường sống trong lành thì giá trị thương mại mới cao và được người mua ưa chuộng. Bên cạnh việc tăng giá theo thị trường thì giá trị BĐS còn tăng trưởng phụ thuộc vào nội lực về hạ tầng, cảnh quan, không gian sống do chính chủ đầu tư kiến tạo. Nếu không được quy hoạch phát triển bài bản, dù sở hữu lợi thế ven sông, BĐS cũng khó tăng trưởng giá trị dài hạn, thanh khoản kém đi.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch VREC & HREC cho rằng, chọn BĐS ven sông cần đặc biệt chú ý đến yếu tố mật độ xây dựng, hệ số sử dụng, kết nối hạ tầng, không gian sống, kết nối hệ sinh thái xung quanh. BĐS ven sông đã có lợi thế không gian xanh, có nước có gió nhưng nếu nhà quy hoạch không đủ tầm, trình độ để khai thác thì sản phẩm cũng không phát huy được giá trị lâu dài.

“Rất nhiều dự án dù sở hữu vị trí view sông nhưng lại quá heo hút, chưa có hạ tầng phát triển mạnh, xa vùng trung tâm và khó kết nối vào nội thành, khó tiếp cận tiện ích dân sinh, chợ, trường học hay bệnh viện. Như vậy, BĐS dù ven sông vẫn không phải là môi trường sống lý tưởng”, ông Bảo nhấn mạnh.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng cảnh báo, khi khách hàng mua đất ven sông, hồ các tỉnh vùng ven cần hết sức thận trọng, cần tìm hiểu kỹ pháp lý vì các khu đất này phần nhiều là đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp hoặc đất rừng, nhiều dự án trái phép, tự phân lô sẽ không được xây dựng nhà ở. Vì vậy, việc mua bán cũng chủ yếu là giấy viết tay và vi bằng, người mua có thể sẽ phải chịu rủi ro lớn.